Şirketlerde Gayrimenkul Satışı

Bilindiği üzere, KVK’ nın 5/1-A mad. Hükmüne göre; Kurumların iştirak kazançları istisnası düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde hükmüne 3 bent halinde istisnanın koşulları sıralanmıştır. Konuyla ilgili ayrıntılı açıklamalar ise KVK 1 seri nolu Genel Tebliğ de ayrıntılı izahatlara yer verilmiştir. Bu çalışmada kurumların taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satış kazancı istisnası konularına yer verilecektir.

• İstisnaya konu taşınmazlar ve iştirak hisselerinin en az 2 tam yıl şirket bilançosunun aktifinde 2 yıl ( 730 gün ) kalması ve kurucu senetlerine, intifa senetlerine ve rüçhan haklarına asgari 2 tam yıl süre ile sahip olması zorunludur.

• İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti: arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın kurum adına tapuya tescil edilerek satılması durumunda, satılan binanın aktifte 2 yıl bulundurma koşulu süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih baz alınır.

• Gayrimenkul satışı dolayısıyla elde edilen hâsılat bir bankada muhafaza edilmelidir.

• Fon hesabında tutulan kazançların işletmeden çekilmemesi zorunludur. Satışın yapıldığı yılı izleyen 5. Yılın sonuna kadar şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabında tutulması gerekli kazançların, 5 yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba çekilmemesi, nakledilmemesi ( sermaye ilave hariç ), dar mükellef kurumlar tarafından yurtdışına transfer edilmemesi veya bu süre içinde işletmenin tasfiyesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler 213 sayılı VUK hükümlerine göre vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte alınacaktır.

• Gayrimenkul satış kazancı şirket ortaklarının parası değildir. Dolayısıyla şirket ortakları bu paraya el sürmemesi gerekir. Şirketler gayrimenkul satışı nedeni ile oluşan istisna kazançları bilançolarının pasifinde “ Özel Fonlar Hesabında “ 5 yıl bekletmek zorundadırlar. Ancak, bu kazanç sermayeye her zaman ilave edilebilir. Bu konuda da SMMM veya YMM tasdik raporu ile sermayeye ilave işlemi tescil ve ilan ettirilecektir.

• Alış-satış sonucu oluşan karın miktarı ……. TL’yi geçmesi halinde bu durum bir YMM raporuna bağlanması zorunludur.  (Bu tutar 2015 yılı  için 233.000 TL’dir. 2014 yılı , için ise 212.000 TL’dir) 3568 sayılı yasaya göre, unvan almış meslek mensuplarının ( YMM’lerin) bu konuda düzenlenen raporlar nedeni ile şirket ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlulukları bulunmaktadır. Yapılan işlemlerin hukuka aykırı olması nedeni ile muhtemel tarhiyatlardan Yeminli Mali Müşavir ile birlikte ilgili şirket sorumlu olacaktır.  YMM raporu, kurumlar vergisi beyanname ekinde vergi dairesine Nisan 2016 veya Haziran 2016 ya kadar ibraz edilmelidir.

• Şirketin amaç ve konularında inşaat ibaresi bulunsa da gayrimenkul satışları nedeniyle istisnadan faydalanması gerekir. (KVK md. 5/1-e) (KDVK md.17/4-r)

• Kurumlar vergisi istisnasından faydalanılması KDV’den faydalanılmasını mutlak kılmaz.  Koşulların uygun olması halinde herhangi birinden faydalanılabilir.

• Gayrimenkul satış istisnası dolayısıyla harç istisnası söz konusu değildir.

• Satış hâsılatı ve karı muhasebe kurallarına göre o yıl içerisinde kayıtlara alınmalıdır. Yüzde 75 istisna meselesi satışın yapıldığı yıl muhasebe kayıtlarında gösterilir. Geçici vergi beyannamesinde müsait ise geçici vergiden indirilir. Ve ayrıca, müteakip yıl kurumlar vergisi beyannamesi üzerinde de ilgili satırlarda yüzde 75’lik kısım düşülecektir. Bu konuda düzenlenecek YMM raporu 30 Hazirana kadar verilebilir.   Neticede bu alım-satımdan dolayı oluşan karın yüzde 25’i vergiye tabi olacaktır.