Uzmanlar arsa alırken dikkat edilmesi gerekenleri açıkladı

AA İSTANBUL (AA) - AA muhabirinin derlediği bilgilere nazaran, Kovid-19 ve zelzelelerin akabinde arsa ve tarlalara talep artarken, bu alanda satış rekorları görülmeye başlandı. Geçen yıl Türkiye genelinde toplam gayrimenkul satış adedi 2 milyon 949 bine ulaşırken, bu sayının 1 milyon 723 binini arsa, tarla, iş yeri ve öteki taşınmazlar oluşturdu. Konut dışı gayrimenkul satışlarının en az yüzde 90'ının arsa ve tarlalardan oluştuğu değerlendirildiğinde bu alanda tüm vakitlerin yıllık rekoru kırılmış oldu. Konut dışı gayrimenkulün toplam satış içerisindeki hissesi da yüzde 58,44 ile en yüksek orana yükseldi. Yüksek satış adetleri bu yıl kısmen düşse de arsa ve tarlalara güçlü talebin sürdüğünü belirten uzmanlar, salgın ve zelzelelerin tesirinin yanı sıra konut alamayan yatırımcıların arsa ve tarlaya yönelmesinin bu durumda tesirli olduğunu anlattı. "Arsa ve tarlaya yönelik taleple birlikte dolandırıcılık hadiseleri de arttı" Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, son birkaç yılda konuta erişimin zorlaşmasının daha makul bütçelerle yapılabilen arsa ve arazi yatırımlarını artırdığını belirterek, yüksek meblağların konuşulduğu bu alanın makûs niyetlilerin de ilgisinden kaçmadığını söyledi. Son periyotta toplam gayrimenkul satışları içerisinde konut dışı yatırımların daha yüksek hisse aldığını lisana getiren Özcan, "Görece daha makul bütçelerle alınabilen topraklar ve süratli kıymet artışı eğilimine sahip emlak yatırımcıların gözdesi haline geldi." dedi. Özcan, bilhassa kırsal yörelerdeki tarlalara da ilginin artmasıyla bu alanda birtakım dolandırıcılık hadiselerinin de yaşanmaya başlandığını kaydederek, kelamlarını şöyle sürdürdü: "Bazı yatırımcıların satın alınacak araziyi görmeden, yerinde ve resmi kurumlarda inceleme yapmadan, yalnızca fiyatının cazip olduğu algısı ve öngörüsüyle satın almalar yaptığını ve mali kayıplar yaşadığını, gerçekte o denli bir yerin olmadığını ya da satış yapmak isteyenlere verilen kaporaların buharlaştığı tarafında duyumlar alıyoruz. Satın alınan toprağa imarın geleceği, son vakitlerin tanınan konaklama üniteleri olan taşınabilir konutların (tiny house) koyulabileceği, eser hasadıyla 3-5 yılda yatırımın geri alınacağı üzere satış argümanlarının gerçekte geçerliliğinin olmadığı durumlarda vatandaşımızın yatırımı heba oluyor." "Meslek mensuplarından ve resmi kurumlardan bilgiler doğrulatılmalı" İsmail Özcan, arsa ve tarla yatırımlarının daha fazla incelemeye bahis olması gerektiğini belirterek, "Yatırımcılarımız almayı düşündüğü araziyi dikkatlice incelemeli; mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul danışmanı yahut kent plancısı üzere ilgili meslek mensuplarından ve resmi kurumlardan bilgileri doğrulatmalı; satıcıdan tapu kayıt örneğini ya da takyidat evrakını istemelidir." diye konuştu. Arsanın ne kadarına hangi bina çeşidinin yapılabileceğinin, yerin emsalinin ve çekme uzaklıklarının öğrenilmesi gerektiğini vurgulayan Özcan, "Bölgede imar planı yapılması sonrasında kamuya bırakılması gereken parsel kısımlarından gerekli terklerin yapılıp yapılmadığı bilinmelidir." açıklamasında bulundu. "Arsa üzerine şerh olup olmadığı öğrenilmeli" GAPAS Başkanı Özcan, arsa üzerinde rastgele bir kamu kuruluşunun şerhinin olup olmadığının, arazinin çeşitli muhafaza alanı içinde bulunup bulunmadığının da değerli olduğunun altını çizdi. Özcan, "Ayrıca yerin kadastrol yola cephesinin bulunup bulunmadığı öğrenilmeli. Zira kadastrol yola cephesi olmayan topraklar için öbür parsellerden geçiş hakkı talep edilmesi gerekiyor. Arazi üzerinde devletin ve ilgili belediyenin öngördüğü bir proje çalışmasının olup olmadığı araştırılmalıdır." tabirlerini kullandı. "Arazinin bölünebilir olması yapı yapılabileceği manasına gelmez" Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de Kovid-19 sonrası vatandaşların kentlerden uzaklaşmak istemesiyle kırsal alanlarda yapılaşma furyası başladığını anımsatarak, emlak sitelerinde dahi "üzerine konteyner koymaya uygun, villa yapmaya uygun, yazlık yapmaya uygun" formunda teşvik edici tabirlerle yayınlanan ilanların arttığını anlattı. Bazı yerlerin de "ileride konut yapmaya uygun" telaffuzlarıyla satıldığını, ağır taleple birlikte tarım alanlarının dahi satılmaya başlandığını lisana getiren Yüksel, tarım alanlarının ve zeytinliklerin imara açılamadığını, tarlaların parsellenmesinin yahut bölünmesinin sıkı kurallara bağlı olduğunu, arazinin bölünebilir olmasının yapı yapılabileceği manasına gelmediğini vurguladı. "Bungalovlar lakin turizm emelli kullanılabilir" Ali Yüksel, sit alanlarında yapılaşmanın yasak yahut sonlu olduğunu, deniz kıyısına yakın alanların ve su havzalarının yapılaşma yasağı içinde bulunduğunu belirterek, 2B topraklarında imar planı olması halinde yapılaşmanın olabildiğini söyledi. Bungalovların lakin turizm emelli ve verilen ruhsata nazaran çalışabildiğini, konut olarak kullanılamadığını vurgulayan Yüksel, yatırım yaparken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıraladı: "Bir yerde yapılaşmanın nasıl olabileceği belediyelerden, belediye dışındaki alanlarda vilayet özel yönetimlerinden sorulmalıdır. 'İleride imara açılacak' üzere sözlerle satışa sunulan tarlaların gelecekte yapılaşmaya açılması lakin imar planı yapılmasına bağlıdır. İmar planları tarım, zeytinlik, sit alanı, orman ve su havzası üzere alanlar korunarak yapılır. Bu alanların imara açılması çok zordur. Tarla vasıflı yerlerin bölünemeyeceği, parsellenemeyeceği, bu formda satışının resmi yoldan olamayacağı ise yasanın açık kuralıdır. İmara açık yerlerde ise planların müsaade verdiği ölçüde bölünmesi mümkündür." Yüksel, satışı yapanların malik olup olmadığının tapu dairelerinden sorulması, gayrimenkulün üzerinde ipotek yahut diğer bir sınırlama olup olmadığının incelenmesi gerektiğini vurguladı. Ali Yüksel, "Arsa ve tarla satışlarında sakıncalı durumlar çıkmaması için tarla yahut yerlerin çok sayıda bireye satıldığı kampanyalarda yasal düzenlemeye gidilmeli, Tüketici Kanunu ve ilgili başka mevzuatta var olan boşlukların doldurulmalı." halinde konuştu. "Markalı arsa satışlarında vadedilenler belediyeye sorulmalı" İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan ise arsa yatırımının konuttan daha güç ve karmaşık olduğunu belirterek, kendi içinde birçok dinamikleri barındırdığını söyledi. Son devirde arsa ve tarlaya talebin artmasıyla şirketlerin de arsa satışına başladığını lisana getiren Akdoğan, şu ihtarlarda bulundu: "Şirketler, bir yeri alıp parselasyon yaparak ve proje geliştirerek 'markalı arsa' ismiyle satıyorlar. Bu bahiste çeşitli vaatlerde bulunuyorlar. Öte yandan satışların büyük kısmı ise kişisel gerçekleşiyor. Arsa ve tarlaya talebin artmasıyla birtakım mağduriyetler de yaşanabiliyor. Tüketicilerimiz, mağduriyet yaşamamak için arsa yahut tarla alırken kesinlikle ilgili belediyeden bilgi almalı, imar durumunu sormalı. Markalı arsa dediğimiz gayrimenkul satışlarında vadedilen projenin yapılıp yapılamayacağı ve hususla ilgili ruhsat çalışması olup olmadığı belediyeden öğrenilmeli. Arsa ve tarla alırken taşınmaz ticareti yetki dokümanı olan emlakçılardan dayanak alınmalı." Hakan Akdoğan, "Arsa en âlâ getirisi olan yatırımdır lakin çok risk de barındırır. İmarlı yer bir anda imarsız yere dönüşebilir. Kendi içinde imar uygulamaları süratli bir halde değişebilir. Bu hususlara dikkat edilmelidir." diye konuştu. "Maket üzerinden arsa yahut tarla almayın" Silivri Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Mustafa Altınkök de son yıllarda emlaka ve tarlalara yüksek talepten yararlanmak isteyen kimi fırsatçıların vatandaşlara maket üstünden satış yapmak istediğini söyledi. Altınkök, "Yapılan reklam ve maket çalışmalarında verilen vaatler, sıralanan bir sürü özellik çoklukla bir pazarlama taktiği olarak kelamda kalıyor. Yatırımcılarımız bu üzere durumlara kanmamalı, maket üzerinden arsa yahut tarla almamalı." biçiminde konuştu.
Muhabir: Uğur Aslanhan