Konut Fiyat Endeksi temmuzda yüzde 0,9 arttı

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

AA

İSTANBUL (AA) – Türkiye’deki konutların kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek emeliyle hesaplanan KFE (2023=100) temmuzda bir evvelki aya nazaran yüzde 0,9 artarak 141,3 oldu.

KFE, temmuzda yıllık yüzde 38,7 artarken, bu devirde gerçek olarak azalış yüzde 14,3 oldu.

Üç büyük vilayet için KFE değişimine bakıldığında, temmuzda bir evvelki aya nazaran İstanbul ve İzmir için yüzde 0,2 azalış, Ankara için yüzde 0,6 artış görüldü.

Endeks bedelleri geçen yılın birebir ayına nazaran ise İstanbul’da yüzde 26,8, Ankara’da yüzde 39,4 ve İzmir’de yüzde 37 yükseldi.

TCMB, Konut Fiyat Endeksi hesaplama sisteminde zamanlılığı artıracak formda revizyon yapmıştı.

Yeni seriler, zamanlılığın artırılması hedefiyle 3 aylık data seti yerine aylık bilgi seti kullanılarak hesaplanmaya başlandı ve yayın müddeti t+45 yerine t+15 olarak güncellenmişti.

TCMB’nin Merkez’in Güncesi sitesinde, TCMB ekonomistleri Özgül Atılgan Ayanoğlu, Erdi Kızılkaya’nın “Konut Fiyat Endeksi Hesaplamalarında Yapılan Revizyona Ait Bir Değerlendirme” yazısı yayımlandı.

Değerlendirmede, TCMB’nin bankalardan derlenen değerleme raporlarını kullanarak 2012 yılından itibaren aylık frekansta Türkiye için Konut Fiyat Endeksi’ni (KFE) ürettiği belirtilerek, katmanlanmış ortanca fiyatlardaki değişim temel alınarak üretilmeye başlanan KFE’nin 2016 yılından itibaren kalite tesirini arındıran hedonik regresyon formülü ile üretildiği aktarıldı.

TCMB’nin “Temmuz 2024” yayını ile birlikte fiyat değişimlerindeki hareketleri aylık bazda ve böylelikle daha vakitli bir halde kamuoyu ile paylaşmak maksadıyla KFE hesaplama sisteminde değişikliğe gittiği belirtilen değerlendirmede, yapılan revizyonun kapsamı ve endekslere tesiri ele alındı, eski ve yeni formül ortasındaki esas farklılıklar ortaya konuldu.

Değerlendirmede, “Yeni sistem eski tekniğe benzeri halde hedonik regresyon ile kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimini hesaplıyor. Lakin eski formülden farklı olarak, baz devir seçiminde, tahlil için kullanılan bilgi setinde, regresyon seviyelerinde, model değişkenlerinde, yüklendirme yaklaşımında ve yayın kırılımında kapsamlı değişiklikler yapılıyor. İki prosedür ortasındaki en bariz fark, endeksin 3 aylık hareketli bilgi seti yerine aylık bilgi seti kullanılarak hesaplanması.” sözleri kullanıldı.

Yazıda, eski yolda 2024 yılının Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin datalar birleştirilerek bu data setiyle hesaplanan endeks Mayıs 2024 endeksi olarak yayımlanırken, yeni sistemde Mayıs 2024 endeks kıymetinin yalnızca mayıs ayı verisi kullanılarak hesaplandığı vurgulandı.

Üç aylık bilgi seti ile yapılan hesaplamalar ilgili ay ile birlikte evvelki ve sonraki ayın tesirlerini de içerdiği için zamanlılık sorunu ortaya çıkabildiği belirtilen değerlendirmede, “Bu da piyasa şartlarının süratli değiştiği devirlerde fiyat gelişmelerinin gerçek takip edilebilmesini zorlaştırıyordu. Aylık data seti ile yapılan hesaplamalar ise bu sorunu ortadan kaldırarak konjonktürel gelişmeler karşısında endeksteki değişimlerin daha yanlışsız ve vakitli gözlemlenebilmesine imkan veriyor.” denildi.

Değerlendirmede, şunlar kaydedildi:

“Örneğin, pandemi periyodunda, 2020 yılı Haziran ayında konut kredilerinde yapılan kampanyanın tesirleri eski usulle yapılan hesaplamada nisan, mayıs ve haziran bilgileriyle hesaplanan ve temmuz ayında yayımlanan mayıs ayı endeksinde görülüyor. Bu durum, konut fiyatlarının mayıs ayında süratli bir artış kaydettiği formunda kusurlu bir çıkarıma
neden olabilir. Aylık dataların kullanıldığı yeni metot ise 2020 yılındaki en yüksek artışın kampanya tesirinin yaşandığı haziran ayında kaydedildiğini gösteriyor.”

“Aylık bilgi setine dayalı yeni metot zamanlılık açısından değerli bir kazanım sağlıyor”

Değerlendirmede, eski formülde üç aylık bilgi seti birleştirilerek hesaplanan endeksin, ortadaki ayın ismiyle açıklandığından ötürü yayın mühleti t+45 gün olduğu belirtilerek, yeni usulde ise aylık data ile hesaplama yapıldığı için KFE’nin yaklaşık t+15 günde açıklanabildiği bildirildi. Bu sayede yeni sistemin 16 Ağustos 2024 tarihinde temmuz endeksinin kamuoyu ile paylaşılmasına imkan sağladığı tabir edildi.

Aylık bilgi setine dayalı yeni usulün zamanlılık açısından kıymetli bir kazanım sağlarken, katman seviyesinde regresyon müşahede sayılarını azalttığı belirtilen değerlendirmede, şunlar aktarıldı:

“Bunun doğurabileceği düşük müşahede sayısı riskini ortadan kaldırmak için; eski çalışmada ilçe, vilayet ve düzey-2 kırılımlarında 200’den fazla katmanda yapılan regresyon tahlili, yeni sistemde düzey-1 ve düzey-2 kırılımlarında 19 katmanda yapılıyor. Vilayet ve ilçe tesirleri ise kukla değişkenler ile denetim ediliyor. Bu kapsamda, yayın kırılımı da ‘Türkiye ve 26 düzey-2 bölgesi’ yerine ‘Türkiye, 13 düzey-2 ve 6 düzey-1 bölgesi’ olarak güncelleniyor. Bununla birlikte, daha evvel yalnızca 3 büyük vilayet için yayımlanan ortanca konut ünite metrekare fiyatları, data sayısının kâfi olduğu tüm vilayetler için çeyreklik frekansta yayımlanarak, vilayetlerin konut fiyatlarının düzeyinin daha ayrıntılı karşılaştırılmasına imkan sağlanıyor.

Yeni sistemin eski prosedürden farklılaştığı başka bir konu ise seviyelerden ülke düzeyine çıkılırken kullanılan yüklendirme yaklaşımı. Eski teknikte yüklendirme yaparken ‘satış adedi ve konut değeri’ temel alınırken, yeni teknikte ‘hanehalkı sayısı ve konut değeri’ kullanılıyor. Bu sayede, satış adetlerindeki zelzele vb. bölgesel şoklar nedeniyle ortaya çıkabilecek oynaklıkların tartılar üzerindeki tesiri ortadan kaldırılmış oluyor.”

“Bu geliştirmenin konut piyasasındaki gelişmeleri vakitli olarak izlemesine katkı sunması bekleniyor”

Değerlendirmede, eski formülde endeks 2017 öncesi devirlerde 2012 yılı, 2017 ve sonrası devirlerde ise 2017 yılı baz alınarak üretilirken, yeni formülde bilgi setinin dörder yıllık devirlere bölünerek ilgili devrin başlangıç yılı baz devir olacak biçimde hesaplama yapıldığı belirtildi. Bu sayede, makul bir vakit geçtikten sonra değişen ortalama konut karakteristikleri dikkate alınarak ileride ortaya çıkabilecek olan baz devrin gözden geçirilmesi muhtaçlığının giderildiği tabir edildi.

Yeni hesaplama yolu ile üretilen sonuçlara nazaran, 2024 yılı Temmuz ayında bir evvelki aya nazaran yüzde 0,9 artarak 141,32 düzeyine yükselen KFE’nin, bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran nominal olarak yüzde 38,7 arttığı ve gerçek olarak yüzde 14,3 azaldığı aktarılan değerlendirmede, şu tabirlere yer verildi:

“Eski ve yeni endekslerin yıllık yüzde değişimleri karşılaştırıldığında, beklendiği üzere yeni serinin bir ölçü daha oynak olduğu, fakat iki serinin hayli uyumlu seyrettiği görülüyor. Endekslerin karşılaştırılabildiği son devir olan 2024 yılı Mayıs ayında iki endeks ortasında yaklaşık 5 puanlık bir fark oluşuyor. Endekslerin geldiği düzey, serinin başlangıcı olan 2010 yılı Ocak ayına kıyasla, konut fiyatlarının eski usule nazaran 28 kat, yeni tekniğe nazaran ise 30 kat yükseldiği halinde yorumlanabilir.”

Değerlendirmede, ortaya çıkan muhtaçlıklar doğrultusunda, KFE hesaplamasında kullanılan data seti, katmanlar, model değişkenleri ve yüklendirme bahislerinde yöntemsel değişiklikler yapıldığı ve yayın mühletinin t+15 gün olacak biçimde güncellendiği belirtilerek, “Bu geliştirmenin, siyaset yapıcıların, piyasa profesyonellerinin ve kamuoyunun konut piyasasındaki gelişmeleri vakitli olarak izlemesine ve değerlendirmesine katkı sunması bekleniyor.” yorumu yapıldı.

Muhabir: Burhan Sansarlıoğlu,Ergin Garip