Çelik: Ev sahipleri dikkat

Gelir vergisi mükellef sayısı Aralık 2023’te, 2022’nin aynı ayına kıyasla yüzde 4,8 artarak 2 milyon 478 bin 134’e çıktı.

Mükellef sayısındaki yıllık artış ise 113 bin 509 olarak kayıtlara geçti. Söz konusu mükelleflerin 632 bin 794’ü İstanbul’da, 179 bin 563’ü Ankara’da, 167 bin 320’si de İzmir’de kayıtlı bulunuyor. Bu 2.478.134 Mükellefin 2 milyon 266 bin 450 i aynı zamanda Kira gelirlerinden kaynaklı GMSİ mükellefi.

Sahip olunan daire veya işyerinin 2023 yılı içinde kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinin 01 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle) tarihine kadar ‘Gelir Vergisi Beyannamesi’ ile beyan edilmesi gerekiyor. Beyannamenin, kira geliri elde eden kişi tarafından herhangi bir vergi dairesine bizzat başvurularak ya da Gelir İdaresi Başkanlığının ‘www.https://dijital.gib.gov.tr/’ internet adresinde yer alan ‘Hazır Beyan Sistemi’ aracılığıyla internet üzerinden verilmesi mümkün. 2022 yılı gelirlerine ilişkin, 2023 yılında 1 milyon 578 bin 932 mükellefin Hazır Beyan Sistemi’ni kullandığı belirtiliyor.

Bununla birlikte sadece kira geliri elde eden 60 yaşını doldurmuş vatandaşlar ile engellilik veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olan kişilerin, 189 no’lu Vergi İletişim Merkezini (VİMER) arayarak randevu almaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunuyor.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 2023 yılı içinde tahsil ettiği konut kira geliri, 21.000 TL’lik istisna tutarını aşanlar, Tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2023 yılı için 150.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar, 2023 yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 8.400 TL’lik beyanname verme sınırını aşanların, kira gelirlerini 01 Nisan 2024 tarihine kadar gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri gerekiyor.

2023 yılı içinde elde edilen konut kira geliri tutarı toplam 21.000,00 TL’yi aşmamışsa kira gelirinin beyan edilmesine ve beyanname verilmesine gerek bulunmuyor. Bu tutar ayrıca istisna tutarını ifade etmekte olup istisna sadece konut kira gelirlerine uygulanmaktadır. İşyeri ya da diğer kira gelirleri için istisna uygulanmaz. Bununla birlikte konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenen 21.000,00 TL’lik istisnadan yararlanılması olası görülmemekte.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak 2023 yılı için belirlenen 21.000,00 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanabiliyor.

Mülk sahibi tarafından 2023 yılına veya geçmiş yıllara ait olup 2023 yılı içinde tahsil edilen kira bedelleri, 2023 yılının geliri olarak dikkate alınarak 01 Nisan’a kadar beyan edilmelidir. Örneğin; 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ait kira gelirleri toplu olarak 2023 yılında tahsil edilmişse, bu gelirler 01 Nisan’a kadar beyan edilecek.

Gelecek yıllara ait olup, 2023 yılı içinde peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılır. Örneğin; 2023, 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilirse, sadece 2023 yılının geliri 01 Nisan’a kadar beyan edilmelidir. Diğer yıllara ait kira gelirleri ilgili yıl beyan edilmekte.

Bazı durumlarda sahip olunan daireler anne, baba, kardeş gibi yakın akrabaların ya da yardım amacıyla ihtiyaç sahiplerinin kullanıma bedelsiz olarak bırakılabilmektedir. Bazı durumlarda da kira bedeli ortalama piyasa değerinin altında olabilmektedir. Kira bedelinin hiç alınmadığı veya olması gereken bedelden daha düşük alındığı bu gibi durumlarda, “emsal kira bedeli” esas alınıyor.

Buna göre gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması ya da kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde kira geliri olarak emsal kira bedelinin beyan edilmesi gerekir. Bu şekilde başkasının kullanımına bırakılan bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde 10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10’udur.

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı gerçek gider yöntemi ve götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, beyan edilmesi gereken kira gelirinin bulunabilmesi için toplam kira gelirinden Gelir Vergisi Kanununun 74.’üncü maddesinde yazılı aşağıdaki giderler indirilir.

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,

5. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i (İktisap bedelinin yüzde 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2018 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

7. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2022 takvim yılı için 2.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

8. Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de konut istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

Örneğin 2023 yılında toplam 100.000,00 TL konut kira geliri tahsil etmiş bir kişi (beyana tabi başka bir geliri olmadığı varsayımıyla) istisna tutar düşüldükten sonra kalan 79.000,00 TL’den % 15 götürü gider düşerek 67.150,00 TL kira geliri beyan edecektir.

Elde edilen kira gelirinden istisna ve giderler düşüldükten sonra; ödenen hayat/şahıs sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları belirli şartlar dâhilinde beyan edilen gelirden indirilebilir.

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden söz konusu indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.

Örneğin 2023 yılında toplam 100.000,00 TL konut kira geliri tahsil etmiş bir kişi çocuğunun eğitimi ile ilgili 8.000,00 TL, eşi ile ilgili olarak da 7.000,00 TL sağlık harcaması yapmış olsun. Beyana tabi başka bir geliri olmadığı ve götürü gider usulünü seçmiş olduğu varsayımıyla; beyan edilen gelir 67.150,00 TL olacaktır. Beyan edilen gelirden indirilebilecek eğitim ve sağlık harcaması toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 10’u olan 6.715,00 TL’yi geçemeyeceğinden, bu kişinin kira geliri için vergi matrahı (67.150 – 6.175=) 60.975,00 TL, ödenecek gelir vergisi ise 9.146,25 TL olacaktır.

2023 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, 2024 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;

• Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle),

• İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2024, tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.

 Metin ÇELİK

 Vergi Müfettişi